澎湃北城心，沈阳北部新中心的格局有了雏形

　　万达落地沈北之后，起风了，沈阳北部片区正在悄悄迎来新的变化，沈阳北部新中心的格局有了雏形。

　　万达地产斩获沈北新区500亩优质地块后，广告语宣传为“澎湃北城心”；万达地产深耕沈阳17载，先后开发太原街万达广场、北一路万达广场、铁西沈辽路万达广场、奥体万达广场、全运万达广场，而此次入驻沈北新区原五洲龙地块，势必会打造沈阳北部的新中心。

　　2019年中国商业地产20强排行榜中，万达集团排名第一位，目前万达广场、万达影城、万达酒店、万达文化旅游城、万达宝贝王皆已成为中国知名品牌。商业地产的开发重点在于商业物业持有以及管理运营，区别与传统的住宅开发企业，它对地址的选择尤为苛刻，除了强大的招商运营管理能力、足够的人气支撑、同质化经营企业竞争、现有区域人群的消费能力，还有一点就是区域未来的发展潜力和虹吸效应。

　　关于万达前五个项目在沈阳的布局，我们做一下简要分析；

　　中国最著名商业街之一，太原街，毗邻沈阳站，从上世纪20年代的古老建筑到现代气息的摩天大楼，都集中在太原街沿线，新世界百货，中兴商场，玖五文化城，百盛，沃尔玛，万达广场，潮汇购物中心，各种品牌汇集于此；万达广场所在的太原街商圈被定义为沈阳的核心商街之一毫无争议。

　　沈阳市常住人口831.6万人，户籍人口746万人，铁西区人口数量91万（2018年数据），是沈阳市各大区域人口密度最高的区域。因此万达在铁西区布局了2个商场项目我们不难理解，北一路万达、沈辽路万达所辐射的区域消费群体不同，皆为各自辐射板块核心区域（商业消费领域）。

　　浑南是近几年快速发展的区域，先有浑南主城区奥体板块万达广场的布局，这是浑南主城区的核心。向东辐射建筑大学、东湖板块，向西辐射金阳大街、长白岛板块。浑南新城区，即新市府核心区域向东西南延申，2018年1月大连顺亚投资有限公司以总价约11.49亿元竞得位于浑南区全运板块的华茂中心西地块，2018年2月HN-17002号GN-SW-02-36地块（即华茂中心西地块）竞得人名称由大连顺亚投资有限公司变更为沈阳全运万达广场（计划开业时间:2019-12）投资有限公司，由此沈阳第五座万达广场落地浑南新市府核心。

　　万达集团深耕沈阳17载，前五座万达广场的布局皆为区域或者板块核心位置，那么我们有理由相信原五洲龙地块的沈北万达项目能够成为沈阳北部新中心。

　　为何说它将成为沈阳北部新中心，而不是沈北的中心？各位可以看一下图片；

　　沈北新区的中心目前位于道义南大街、大学城附近，对于沈北常驻人口和大学生来说，这个地位短时间内没有必要被取代，也不太可能被取代；大众消费的华润万家超市、上升消费级别后还有积家购物中心，对于百姓的日常居住消费来说，这已经足够好。因此，万达进驻沈北，它并不是为了解决沈北常驻人口的日常生活购物问题，而是满足除了沈北部分的消费升级人群，还有就是梅江街沿线（皇姑区）、北皇姑等品质居住人群的大型商业配套，说的直接一些，它解决的是皇姑区（北部）的大型商业缺失。

　　严格意义上来讲，对于怒江街和道义大街之间的楼盘诸如华润翡翠城、碧桂园学府壹号、金科集美天城、恒大雅苑、万科金域华府、中海望京府等，对于梅江街沿线的品质项目诸如美的瀚堂、美的瀚悦府，皇姑区首府新区的万科首府未来城、沈北未来的万达住宅项目以及其他项目的品质人群，万达进驻对于这些群体是真正的消费升级利好。

　　如果仔细分析，万达进驻，对于美的置业的前期项目布局真是一大利好，对于本身缺乏大型商业配套的皇姑北部区域，美的瀚悦府（家门口的万达广场），美的瀚堂，直线距离万达广场2.6公里，自驾6分钟，真正满足了美的业主家附近的大型商业综合体消费需求，这是一站式的从购物、吃喝、电影KTV等娱乐需求的满足。

　　在文章的结尾阶段，我想引用一位地产前辈（尊称为軍哥）在公司内部营销会议上的干货分享，希望对各位读者在北部片区置业能够有帮助；

　　1、买80平左右两房的逻辑？如果努努力上三房更佳。

　　如果购房需求是自住，那么3-5年必然换房，如果是看好沈北发展，房价会上涨，那换房时三房的价格也会上涨，届时压力会更大，还不如现在一步到位买三房。在首付上最多追加6-8万。（根据个人实际情况，如果首付月供都很难追加，两室你也要上车，买房自住需求的人群经不起等待）

　　2、将来换房好卖吗？以后卖房时，谁来接盘？

　　沈阳北部片区的存量房，未来不可能是市内的客户来买，因为他们只会买更大更好的房子。那么只能是这个城市的低收入人群接盘购买，而他们的溢价能力很弱。从事实来看，现在二手房价格二环内会坚挺，交投活跃，三环外普遍差，谁有钱不买新房啊？（沈阳的新房癌，购房者懂得）。所有买二手房要么是学区资源，要么图便宜。（区域内的人群改善升级只能选择区域内的品质好房，好房子中的好房子才越来越值钱）

　　3、梅江街是北部中心，万达落地奠定地位；

　　以前中粮有可能成为北部中心，但大悦城没来，没形成中心地位。但现在万达进驻梅江街，有地铁线规划，还有高铁站规划，有沈飞，未来瀚悦府瀚堂共同打造北部中心高端生活圈，有如此眼前利好，主城区房产，为何视而不见？

　　沈阳楼市目前现状:

　　一环内售价2万以上，盘少稀缺，未来均价马上到3万。城市塔尖人物、顶端圈层首选必须之地；一环外三环内，是目前中产改善的主力区域,高层均价14000-15000元，洋房15000-20000元之间。别墅在450-550万之间。多数为小型低密盘，总量屈指可数。未来均价2万的区域。三环外南北各自不同,沈北均价8500左右，刚需和若改善客户为主。南部莫子山热的烫手，价格不说了，还有其他一些区域的产品为投资型和偏享受山河湖海自然环境的非刚性需求就不谈了。

　　在消费升级和消费分解的背景下，消费者量力而为各取所需。但价格决定了圈层、位置决定了生活、选择决定了命运！